Prenons Paul, bricoleur confirmé, propriétaire d’un deux-pièces de 42 mètres carrés à Angers qu’il loue 640 euros par mois. Il a refait lui-même l’installation d’une autre maison et connaît par cœur les fusibles, les disjoncteurs et les gaines. Son locataire, Karim, lui signale en janvier qu’une prise du salon est noire et que le tableau disjoncte dès que le radiateur fonctionne. Paul se demande qui doit réparer quoi, et s’il peut intervenir lui-même sans prévenir. Quelques semaines plus tard, un retard de loyer vient compliquer la discussion : Karim n’a pas payé février.
Ce que le locataire remplace, ce que la loi lui laisse
Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives. Dans la rubrique des équipements d’installations d’électricité, il range le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des coupe-circuits et des fusibles, des ampoules et des tubes lumineux, ainsi que la réparation ou le remplacement des baguettes ou gaines de protection. Karim peut donc changer lui-même une ampoule grillée, un interrupteur fatigué ou un fusible qui a sauté. Cette liste a une limite : elle concerne l’usure normale de petits équipements, pas le fonctionnement général du réseau. Une prise noircie qui signale un échauffement, ou un tableau qui disjoncte à chaque usage du chauffage, relève de la sécurité du logement.
Ce que le propriétaire doit au locataire
Le bailleur est tenu de remettre un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé. Le décret du 30 janvier 2002 qui définit la décence précise que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Dans le cas de Paul, le tableau qui disjoncte et la prise noircie ne se réparent donc ni par un simple fusible ni par un remplacement d’interrupteur. Il lui revient de faire contrôler l’installation et, au besoin, de la remettre aux normes, de préférence par un électricien qualifié, même s’il se sent capable d’intervenir lui-même. Un signalement écrit de Karim, daté, avec une photographie de la prise, permet de fixer le point de départ.
Un retard de loyer ne justifie aucune coupure
Le jour où Karim ne paie pas février, Paul est tenté de couper le disjoncteur du logement ou de débrancher le compteur pour le pousser à réagir. Ce raccourci est une erreur. Couper l’eau ou l’électricité d’un locataire est une voie de fait, et le propriétaire doit passer par les voies légales pour recouvrer sa créance. La question est détaillée dans la réponse sur le fait de couper l’eau ou l’électricité d’un locataire, qui rappelle qu’une décision d’expulsion n’autorise pas davantage à couper soi-même les fluides. Le code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, sans avoir obtenu le concours de l’État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes.
La même logique vaut pour la serrure. Mon Avocat Bailleur explique pourquoi changer les serrures d’un locataire qui ne paie pas est une violation de domicile, même après des mois d’impayés. Un propriétaire qui a la compétence technique doit la mettre au service de l’installation, pas des moyens de pression.
Faire les deux choses dans le bon ordre
Paul a fini par agir en deux temps. Il a d’abord fait venir un électricien, qui a remplacé le circuit de la prise du salon et le disjoncteur du radiateur pour 380 euros. Puis il a envoyé à Karim un courrier de relance, avant de fixer avec lui un échéancier pour le loyer de février. Les deux sujets restent distincts : une installation en bon état n’excuse pas un loyer impayé, et un loyer impayé n’autorise pas le propriétaire à toucher à l’électricité du locataire pour obtenir un paiement. Une installation sûre protège les deux parties, et le calendrier des paiements se règle par écrit. Karim a gardé le courrier de Paul et la facture de l’électricien dans le même dossier, ce qui lui sert de preuve si la discussion reprend plus tard sur l’état du logement ou sur le montant de la dette.
